Poglejte, preden skočite s pečine
1. Načrt kapitala za stavbo
2. Kapitalske izboljšave (pretekla zgodovina in prihodnji načrti, vključno z ocenami stroškov in časovnim okvirom)
3. Hipoteka za stavbo (kakšni so pogoji/pogoji/možnosti podaljšanja)
4. Pogodba o upravljanju (podjetje ima trenutno pogodbo o upravljanju; stroški/storitve)
5. Raziskava azbesta v javnih in stanovanjskih prostorih
6. Gnijoči okenski okvirji v kleti in drugih javnih prostorih, ki so lahko vstopna točka za glodavce/hrošče in škodo zaradi vode
7. Vodo/električni števci. Stroške za vsako leto je treba pregledati. Ali so stroški iz leta v leto podobni?
Paket aplikacij. Glave GOR (navzgor)
Vsak potencialni kupec zadruge si mora zapomniti tri izraze: predplačilo, razmerje med dolgom in prihodkom in likvidnost po zaprtju.
• Prva ovira: Polog je začetni denarni del, ki ga kupec plača prodajalcu, preostali znesek pa financira banka ali drug posojilodajalec. Zadruge želijo, da imajo lastniki lastniški kapital v svojih domovih. Predplačilo lahko znaša od 20 do 50 odstotkov (ni univerzalno). Nekaj zgradb z visokim statusom lahko vztraja pri nakupih v celoti z gotovino brez dovoljenega financiranja.
• Druga ovira: Razmerje med dolgom in dohodkom. Znesek kupčevega mesečnega dolga, deljen z njegovim/njenim mesečnim dohodkom. Za mnoge zadruge dovoljeno razmerje med dolgom in dohodkom doseže 25–30 odstotkov. Veliko odborov upošteva tudi celotno finančno sliko. Če je nekdo vključen v socialno varnost in prinese le 2100 USD na mesec, vendar ima 10 milijonov USD v banki ali naložbah, razmerje med dolgom in dohodkom morda ne bo problem.
• Tretja ovira. Likvidnost po zaprtju. Znesek denarja, ki je takoj na voljo bodočemu kupcu po plačilu predplačila. To lahko vključuje gotovino v banki, sklade denarnega trga in/ali delniške sklade, delniški portfelj, zakladne menice, potrdila o vlogah (ki se štejejo za likvidna). IRA in drugi pokojninski računi se ne štejejo za likvidne, prav tako ne police življenjskega zavarovanja, neinvestirane delnice ali osebna lastnina (tj. nepremičnine, umetniška dela).
Glavno pravilo – kupec mora imeti pri roki dovolj gotovine za plačilo hipoteke in preživnine za dve leti, če njegov/njen dohodek iz nekega razloga preneha, na primer zaradi odpovedi službe ali bolezni.
Upravni odbori se bodo včasih dogovorili za enoletno likvidnost in enoletno gotovino, dano v hrambo, kar bodočemu kupcu omogoča, da zbere depozitno gotovino s prodajo likvidnih sredstev pred časom, in daje odborom mir.
Nekateri odbori bodo posrednike in kupce vnaprej obvestili o svojih številčnih zahtevah, da bi se izognili času in težavam pri preverjanju ljudi z malo možnostjo sprejema. Drugi odbori nimajo absolutnih zahtev in presojajo za vsak primer posebej.
Tveganja proti nagradam
Vsi nakupi nosijo tveganje. V primeru nakupa zadruge v New Yorku številni dejavniki niso pod nadzorom kupca, vključno s slabo upravljano zgradbo, lenim upravnim odborom zadruge ali neusposobljenim ali neustreznim osebjem v stavbi. Delničarji se bodo morda morali soočiti z nepričakovanimi posebnimi ocenami, ki jih naloži upravni odbor za večja popravila stavbe, ki niso bila pričakovana, plačila vzdrževanja pa se lahko povečajo hitreje kot inflacija. BOD lahko spremeni podnajem ali druge pravilnike, zaradi česar je najem stanovanja in/ali lastništvo hišnih ljubljenčkov nemogoče. Prodaja vašega stanovanja je lahko izziv zaradi samovoljnih zavrnitev upravnega odbora bodočih kupcev, ker se vam član upravnega odbora zameri.
Gredo naprej
Našli ste stanovanje svojih sanj. Vaš odvetnik, računovodja, notranji oblikovalec, arhitekt in družina so vsi na istem. Z lastnikom ste dosegli dogovor o prodajni ceni in zdaj je čas za zaključek.
Čas za zaprtje
Čas zapiranja zadruge v New Yorku lahko traja 2-3 mesece od trenutka, ko je podpisana kupoprodajna pogodba; vendar je v RESNIČNEM svetu čas, potreben za zaprtje, odvisen od številnih dejavnikov in je lahko zunaj neposrednega nadzora kupca:
1. Vse denarne nakupe nakup sponzorskega stanovanja. Načrtujte 2-3 mesece (ali manj) … vendar,
2. Nakup nepremičnine z neizkušenim odvetnikom – zamuda
3. Paket Co-op board je morda nepopoln ali vsebuje napake – zamuda
4. Upravljavec počasen pri pregledu vloge in jo odloži na odbor – zamuda
5. Odbor zadruge pregleduje številne prodaje in tekmujejo za pozornost BOD – zamuda
6. Rekreacijski paket oddan med počitnicami – zamuda
7. Konflikti glede razporeda intervjujev (vi in BOD) – zamuda
8. Upravni odbor ne more odločati – zamuda
9. Prodajalec ali kupec nista pripravljena sodelovati – zamuda
Zaključni stroški
• Odvetniški stroški. Razpon od 1,500 do 4,000 $. Običajno se plača ob zaključku transakcije. Za bančnega odvetnika lahko obstaja dodatna pristojbina (1,000 USD).
• Davek na dvorec. Prag za davek na dvorec v New Yorku je 1,000,000 $ (malo verjetno je, da se dvorec prodaja po tej ceni). Tehnično se davek šteje za davek na prenos, ki ga plača kupec za nepremičnine, ki so enake ali večje od 1,000,000 USD. Znesek davka se spreminja in je postopna stopnja, ki se začne pri 1 odstotku in se poveča glede na razpone nakupnih cen do največ 3.9 odstotka za nepremičnine v vrednosti 25,000,000 USD ali več.
• Naslov zavarovanje (samo stanovanja). Nakup stanovanja in pridobitev hipoteke zahteva lastninsko zavarovanje in običajno znaša 0.45 odstotka nakupne cene. Pridobi se za zaščito kupcev in posojilodajalcev pred zahtevki lastninske pravice na nepremičnini, preden postane lastnik hiše.
• Hipotekarni zapis Davek (samo stanovanja). To zahteva, da kupci plačajo 1.8 odstotka na hipotekarne zneske pod 5,000,000 USD in 1.925 odstotka na hipotekarne zneske nad 500,000 USD. To je znesek posojila in ne kupnina. Za povprečno stanovanje na Manhattnu za 2,000,000 $ z 20-odstotnim znižanjem je 1.925-odstotna provizija na znesek posojila v višini 1,600,000 $ približno 30,800 $ samo za davek na vpis hipoteke.
• Flip Tax (Zadruge). To je provizija za prenos, plačana zadrugi med transakcijo prodaje stanovanja zadruge. Pristojbina tehnično ni davek in zato ni odbitna kot davek na nepremičnine. Znesek povratnega davka in kdo ga plača (kupec ali prodajalec) se razlikuje od zadruge do zadruge. Informacije so na splošno navedene v zakonih o lastniškem najemu ali zadrugi stavb.
• Dodatne pristojbine. Hipotekarni stroški, stroški prekodiranja, nepredvideni stroški itd.
• Davki na promet zveznih držav New York in NYC (samo nova stanovanja). (prevu.com)
končno
Ko je posel končno sklenjen, kupec prodajalcu da svoj denar. Prodajalec da kupcu listino (za stanovanja) ali lastniški najem (za zadruge) in vsak nadaljuje s svojim življenjem.
Zadnja opomba
V New York sem se preselil zaradi svojega zdravja.
Sem paranoičen in to je bil edini kraj, kjer so bili moji strahovi upravičeni. (Anita Weiss)
© Dr. Elinor Garely. Tega članka z avtorskimi pravicami, vključno s fotografijami, ni dovoljeno reproducirati brez pisnega dovoljenja avtorja.
Serija:
1. del. New York City: Lepo mesto za obisk, vendar ... Si res želite živeti tukaj?
2. del. Zadruge v krizi
3. del. Prodajate Co-op? Vso srečo!
4. del. Co-ps: Kam gre vaš denar
Nenazadnje:
5. del. PREDEN KOPATE DENARNO JAMA ZADRUGE
