Oživitev hotelskega trga: poglejte Nemčijo, Španijo in Grčijo

• V avgustu 2021, Tranio združil moči z Mednarodnim hotelovskim investicijskim forumom (ZZZS) za izvedbo skupne raziskave o vplivu svetovne pandemije COVID-19 na gostinstvo od marca 2020 in za zmanjšanje števila pričakovanj na trgu za naprej. 
• Raziskava je predstavila več kot 160 industrijskih strokovnjakov iz vse Evrope z vprašanji, namenjenimi celovitemu razumevanju apetita, razpoloženja in drugih dejavnikov, ki podpirajo mednarodne naložbe v nepremičnine od začetka pandemije. 
• Večina udeležencev raziskave (59%) je bila nepremičninskih ali gostinskih strokovnjakov, 16% je bilo hotelskih operaterjev, 13% se je opredelilo kot vlagatelji. V kategorijo „Drugi“ (12%) so bili vključeni drugi strokovnjaki v industriji, kot so investicijski svetovalci, univerzitetni profesorji in novinarji.

Raziskava je pokazala, da večina strokovnjakov pričakuje, da bo gostinstvo okrevalo v naslednjih treh letih, čeprav bodo razmere v nekaterih državah odvisne od stopnje cepljenja. Anketiranci so v veliki meri menili, da bodo nemški, španski in grški trgi bolj hitri od drugih v smislu hitrega okrevanja. Poleg tega nianse v odgovorih anketirancev osvetljujejo mešano zbirko perspektiv, ki se trenutno pojavljajo na trgu. 

v ZDA 21 od 25 hotelski trgi so v ponovni prodaji.

52% meni, da se bo hotelski trg opomogel do leta 2024

Večina vprašanih je izrazila prepričanje, da se bo gostinski trg v obdobju treh let okreval na raven pred krizo. Več kot polovica-52%-udeležencev napoveduje vrnitev v normalno stanje do leta 2024, medtem ko je še 32% optimističnih, da se bodo stvari do leta 2023 vrnile na raven pred pandemijo. 

Manj kot 7% ​​jih pričakuje popolno okrevanje do leta 2022. Eden takšnih anketirancev, Alexander Schneider iz Nikki Beach Hotels and Resorts, pričakuje, da bo trg prostega časa leta 2022 doživel eno svojih najmočnejših let. Toda drugi so pri svojih napovedih bolj previdni. En anketiranec, ki ni razkril svojega imena, je menil, da bodo hoteli v obsežnem turističnem sektorju okrevali le, če se bodo zvišale cene in spremenili operativni modeli.

Najbolj optimistični so bili hotelski operaterji: 44% jih je bilo razdeljenih med pričakovanja o popolnem okrevanju v letih 2023 ali 2024, medtem ko jih je 6% izbralo leto 2022 kot leto, ko se bodo stvari normalizirale. Vlagatelji pa so bili bolj previdni. Večina vlagateljev (87%) pričakuje okrevanje v naslednjih treh letih in nihče ne verjame, da bi se to lahko zgodilo leta 2022. 

Med nepremičninskimi in gostinskimi strokovnjaki 51% pričakuje, da se bo trg okreval leta 2024, 35% pa meni, da se bo to zgodilo nekoliko prej, leta 2023. Približno 5% pričakuje, da se bo trg leta 2022 vrnil v normalno stanje, 5% pa meni, da se bo zgodilo med letoma 2026 in 2030.

Čeprav večina vlagateljev ne pričakuje hitrega okrevanja, je večina optimističnih glede hotelskega sektorja v prihodnjih letih - trend, ki ga jasno kaže tudi Hospitality Insights poročilo za drugo četrtletje leta 2021. Skupno je 85% vlagateljev po poročilu izrazilo pozitivne naložbene napovedi za hotelsko industrijo, 13% jih je bilo nevtralnih, le 2% pa pesimističnih. Hospitality Insights od začetka pandemije spremlja razpoloženje kupcev in prodajalcev v hotelskem segmentu. Hoteli so tretje četrtletje zapored na vrhu seznama najboljših naložbenih možnosti v naslednjih 12 mesecih, sledijo pa jim oskrbovana stanovanja in letovišča.

Strokovnjaki verjamejo, da bosta v Nemčiji in Španiji najhitreje okrevali v hotelskem poslovanju

Več kot tretjina (35%) vprašanih meni, da se bo nemški trg vrnil hitreje kot drugi. Približno 30% jih meni, da si bo tudi španski trg hitro opomogel. 

Med hotelskimi operaterji je 31% izbralo Nemčijo, 25% pa Grčijo, Italijo in Španijo. Več kot četrtina 27% nepremičninskih ali gostinskih podjetij meni, da bo Grčija najhitreje okrevala, vendar je večina še vedno glasovala za Nemčijo in Španijo.

Več kot dve tretjini vlagateljev-69%-je izrazilo največ zaupanja v trg Združenega kraljestva, preostali pa v Nemčijo in Grčijo. Po najnovejšem poročilu STR, gostinski sektor v Združenem kraljestvu kaže najvišjo stopnjo okrevanja v Evropi, ki jo spodbujajo hoteli za prosti čas.

Nekateri izmed tistih anketirancev, ki so izbrali "drugo", so v komentarjih omenili ZDA, Azijo na splošno ter zlasti Turčijo in Kitajsko. Kirk Pankey, predsednik in višji direktor Lagundi Hospitality, je menil, da bodo najbolj cepljene države najhitreje okrevale na trgu. 

Cene hotelov so večinoma ostale nespremenjene 

Nakupne cene hotelov so ostale nespremenjene oziroma so padle za 5% ali manj, glede na precejšnjo večino (78.6%) naših anketirancev.

Glede sprememb cen se mnenja anketiranih skupin razlikujejo. Hotelski operaterji so najbolj pesimistična skupina, le 44% jih meni, da se cene niso spremenile ali pa so padle do 5%. Medtem 38% operaterjev meni, da so se cene znižale za več kot 15% ali celo 20%. Hkrati 85% nepremičninskih ali gostinskih strokovnjakov in 81% vlagateljev meni, da se cene niso spremenile ali so padle za kakšnih 5%.

Kvantitativne podatke, pridobljene v anketi, je podprl upravni partner družbe Tranio George Kachmazov, ki je potrdil, da je v tem trenutku praktično nemogoče kupiti kakovostne hotelske nepremičnine na dobrih lokacijah po nizkih cenah, kljub trenutni krizi na trgu.

»Obstaja več gonilnih sil, ki vplivajo na cene: Likvidnost na trgu je v širšem smislu posledica lestvice monetarne politike držav. Banke, torej lastniki posojil, zavarovanih s hotelskimi nepremičninami, so zvesti lastnikom. Pogosto se vzdržijo zasega zavarovanja s premoženjem, hkrati pa zagotavljajo tudi odlog posojila. Na splošno bi morali za današnji nakup hotelske nepremičnine s solidnim popustom (z neto donosnostjo razvoja 6% ali več) pogledati projekte na neidealnih lokacijah, ki niso institucionalne velikosti ali potrebujejo prenovo. Tudi nepremičnine z znatnim deležem prihodkov MICE je zdaj mogoče kupiti s popustom, večjim od 10-20% po predprodajnih cenah. Za velike nepremičnine na vrhunskih lokacijah v dobrem stanju je po naših ocenah najvišji popust 5-7%, "je dejal Kachmazov.

Drugi anketiranci so navedli, da obstaja velika razlika med ponudbami in cenami pri cenah hotelov. »Odvajanje lastnikov od vse državne podpore bo povzročilo veliko prerazporeditev skladov in bolečine, ki bodo prišle skozi sektor. Transakcijski trg je še vedno v mirovanju, «je dejal eden od vlagateljev.

Večina anketiranih hotelskih operaterjev je dejala, da so se ponovno pogajali o pogojih najema

Ta raziskava razkriva tudi, kako so se operaterji odzvali na pandemijo. Večina sodelujočih v raziskavi (70%) je navedla, da so se operaterji ponovno pogajali o pogojih najema. Po naših odzivih so operaterji sami izbrali to možnost v približno 59% primerov. Za vlagatelje je bila ta številka 63%, za nepremičninske strokovnjake pa 74%. 

Rezultati za odgovor "Ni plačal najemnine" se razlikujejo skoraj za dvakrat: operaterji so se za ta odgovor odločili le v 13% primerov, vlagatelji in nepremičninski strokovnjaki pa so ta odgovor podali v 26% oziroma 25% primerov. .

Priljubljene rešitve za operaterje v času pandemije so bile tudi prehod na hibridne pogodbe in pogodbe o upravljanju z lastniki, pri čemer je 34% oziroma 9% vseh anketirancev dalo te odgovore. Hkrati so operaterji sami izbrali te možnosti le v 18% (prehod na hibridne pogodbe) in 5% (sporazum o upravljanju) primerov.

Številni hoteli so med pandemijo prešli na srednjeročne in dolgoročne najeme

Skoraj polovica ali 41%vprašanih meni, da so mnogi hoteli v času pandemije dali prednost srednje- in dolgoročnim najemom. Poleg tega je 32% strokovnjakov menilo, da so bili številni hoteli spremenjeni v coworking prostor, 17% pa, da so odprli kuhinje duhov ali temne trgovine.

"Velika sprememba, ki je nastala zaradi pandemije, je bil porast nastanitev za dolgotrajno bivanje, pri čemer so velike verige prilagodile svojo ponudbo za nastanitev dolgotrajnih gostov," je dejal eden od udeležencev raziskave.

Le 10.2% jih je ocenilo, da so bili številni hoteli spremenjeni v domove upokojencev, kljub nedavnemu naraščajočemu povpraševanju po stanovanjih za starejše. Po mnenju strokovnjakov podjetja Tranio je spreminjanje hotelov v domove upokojencev redko mogoče zaradi različnih tehničnih zahtev ali neprimernih lokacij. 

Nekateri nepremičninski ali gostinski strokovnjaki med našimi anketiranci so poudarili, da so hoteli prešli v zavetišča za brezdomce, omogočili nastanitev za zdravstvene delavce ali odprli centre za testiranje na COVID. "Večina hotelov je ostala zaprtih, le nekaj jih je opravljalo javne storitve," je povedala Joan E. Capella, direktorica M&A za Iberolat Consulting & Investment.

Izboljšane stopnje cepljenja bodo spodbudile oživitev hotelskega trga

Na vprašanje, kaj bi po njihovem mnenju spodbudilo okrevanje po pandemiji, so anketiranci odločno opozorili na stopnjo cepljenja. Čeprav je bilo na to vprašanje več možnih odgovorov, je 71% vprašanih trdilo, da bi bila stopnja cepljenja najbolj pomemben dejavnik. Oživitev mednarodnega turizma in svetovnega gospodarstva sta bila naslednja najbolj priljubljena odgovora, saj sta predstavljala 58% oziroma 46%. Poleg tega 23% verjame, da bo hotelski trg okrepil ob ponovni uvedbi razstav in poslovnih dogodkov. Eden od strokovnjakov je omenil, da si bo poslovni turizem opomogel šele, "ko bodo odpravljene omejitve potovanj in če bo število cepljenih preseglo 80%".

Eden od anketirancev je omenil tehnologijo brez dotika in umetno inteligenco kot orodje, ki bi lahko spremenilo „miselnost turizma in gostinstva za blago“.

Nekateri udeleženci so navedli, da je državna podpora, zlasti na Irskem in v Sloveniji, gostinstvu pomagala preživeti težke čase. Predstavnik slovenske nepremičninske agencije Investmond je omenil, da so v Sloveniji državljani prejeli državne kupone, ki so omogočali 100% polnost lokalnih hotelov. "Na slovenskem nepremičninskem trgu so se cene od januarja do avgusta 40 zvišale za 2021%," so komentirali.

"Po mojem mnenju bo k splošnemu okrevanju gospodarstva povečanje nacionalnega turizma v posameznih državah prispevalo k hitrejšemu okrevanju hotelskega trga od leta 2022," je dejal Detlef Lauterbach iz DELA.

Tudi pri Tranio smo optimistični glede okrevanja hotelskega poslovanja in iščemo priložnost, da s popustom kupimo majhne hotele, ki potrebujejo prenovo, in jih pripravimo na čas okrevanja trga - za prenovo, optimizacijo in digitalizacijo storitev.

vir:  https://tranio.com/