Evropske hotelske transakcije: kaj pričakovati leta 2022

Trg transakcij se še naprej krepi, saj so zelo iskana trofejna sredstva in platforme, saj pandemski upad trgovanja v sektorju ne odvrne vlagateljev.

Segmenti, ki so bili na obrobju hotelskega trga, so se lahko znašli v glavah vlagateljev, saj izdelki, kot je podaljšano bivanje, ki so lahko ostali odprti, postajajo vedno bolj privlačni.

Transakcijski trg v Evropi ni tako daleč kot tisti v Evropi US, kjer je odločitev o zasegi običajno sprejeta hitreje. Evropski posojilodajalci imajo sloves bolj popustljivih in osredotočenih na svoje dolgoročne odnose s svojimi strankami, kar deloma poganjajo različni načini razmišljanja posojilodajalcev, deloma pa različni zakoni v različnih jurisdikcijah v regijah.

Evropa je opazila nekaj dejavnosti v omejenih storitvah in hotelih z blagovno znamko ter v družinskih hotelih, ki so bili zaradi nestanovitnega okrevanja pod izjemnim pritiskom. Čeprav lahko zaradi zahtevnega okrevanja in odplačevanja posojil, ki jih krije država, opazimo veliko težav z denarnim tokom, je povpraševanja po hotelih veliko več kot je hotelov na trgu, kar je zagotovilo, da so cene ostale visoke, in mi še niso opazili slabih cen, ki so jih mnogi pričakovali. Poglejmo glavne evropske transakcije v preteklih mesecih.

V Parizu, Hotel Pont Royal Paris je Colony Capital prodal za nerazkrito pristojbino, ki naj bi znašala več kot 1 milijon dolarjev na ključ za mesto v Saint-Germain-des-Présu, v latinski četrti mesta.

Tudi v Parizu poročila kažejo, da bo Crowne Plaza v Neuillyju postala del portfelja Icade v skupnem podjetju Artbridge Investments. Premoženje – zunaj mestnega središča – naj bi bilo prodano za skoraj 100 milijonov evrov in naj bi ga preuredili v stanovanja z dobavo leta 2026.

Kljub pomislekom glede uspešnosti hotelov v središču mesta je bilo v segmentu sklenjenih nekaj dodatnih poslov, saj je Crowne Plaza Blackfriars, višji hotel v Londonu s 204 ključi, prodan LaSalleu za nerazkrito ceno in nakup hotela Regent. Berlin nepremičninskim skladom, ki jih upravlja Blackstone.

Ker je bila pred pandemijo, je tudi Španija ostala priljubljena destinacija za transakcije, saj je Union Investment od švicarskega investitorja Partners Group kupil hotel Barcelona 1882 za 75 milijonov evrov. Hotel je bil preimenovan v Radisson Blu. To je bil drugi hotel Union Investment v Barceloni in v portfelju UniImmo: Europa, ki se je pridružil Barceló Raval, ki ga je pridobil leta 2013.

V Madridu je sklad Iberia, ki ga nadzira ActivumSG Capital Management, prodal 161-sobni Hard Rock Hotel Madrid v muzejskem okrožju podjetju Arlaes Management za 65 milijonov evrov. Hotel se je odprl leta 2021 in ga bo še naprej upravljal Hard Rock International.

Drugje v Madridu je Único Hotels prodal hotel Único Madrid podjetju A&G Private Banking za nerazkrito vsoto. Po transakciji bo hotel Único Hotels še naprej upravljal hotel na podlagi 20-letnega najema, ki vključuje več možnosti odkupa za operaterja.

V sosednji Lizboni na Portugalskem je sklad Imofomento BPI kupil InterContinental Estoril za približno 22 milijonov evrov od Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, ki ga upravlja TF Turismo Fundos. Stran bo še naprej upravljala IHG.

Tudi sredstva za trofeje so še naprej privlačna, saj so vlagatelji želeli kupiti eno in nato ustvariti razširljivo platformo. Več držav Bližnjega vzhoda aktivno išče ta redka sredstva ali razvija manjše skupine luksuznih hotelov višjega razreda na mednarodni ravni. Ta konec trga je najbolj pod pritiskom zaradi pomanjkanja delovne sile, vendar obstajajo številne tehnike, ki jih lahko uporabite za privabljanje in obdržanje osebja (povezava do prejšnjega članka), kar pomeni, da to ni nujno problem.

Zanimanja za letovišča je bilo več kot kdaj koli prej, številna pa so se med pandemijo sklenila zaradi svoje privlačnosti in odpornosti ter zagotavljala varen in sproščujoč prostor za goste.

Hyattov nakup Apple Leisure za 2.7 milijarde dolarjev je bil doslej vrhunec, vendar je verjetno, da bo v tem segmentu več enakega, tudi če ne upoštevamo obsega domačih potovalnih poslov, ki so se začeli s prodajo. Roompota na začetku pandemije.

Engel & Volkers Asset Management je v enem od redkih portfeljskih poslov v sektorju kupil tri hotele, na Škotskem, Ibizi in Sardiniji, za približno 280 milijonov evrov. Med njimi sta bila dva hotela pod blagovnimi znamkami Seven Pines – na Ibizi in Sardiniji. Prvi je kompleks s 185 apartmaji, posest na Sardiniji pa je bila obsežno prenovljena in ponovno odprta s 76 sobami in apartmaji. Na Škotskem se je Schloss Roxburghe v Heitonu, zunaj Kelsa, odprl kot hotel leta 2019. Leta 600 naj bi odprli prizidek s 58 kvadratnimi metri spa kompleksa, sejnimi sobami in 2022 apartmaji.

V Evropi je še vedno veliko letovišč brez blagovne znamke in iščejo vlagatelje, ki bodo dodali blagovno znamko – in ti vlagatelji lažje najdejo posojilodajalce, ko obstaja blagovna znamka. Vendar pa vse pogosteje opažamo, da lahko dobra družba za upravljanje, ki dobro razume distribucijo, pomeni, da se lahko odrečete stroškom blagovne znamke, zlasti na nasičenih trgih, kot so Benetke, Amsterdam ali Barcelona. Ugotovili smo, da se temu lotevajo tudi posojilodajalci in znajo ceniti, da dobro upravljanje premoženja nudi zagotovilo, ki ga blagovna znamka tradicionalno zagotavlja.

Medtem ko je posojanje postalo bolj prilagodljivo glede na obstoječa sredstva, je razvoj še vedno zahtevnejši in vidimo številne odlične produkte, ki se težko postavljajo. Pričakujemo, da se bo to olajšalo, saj bo trgovanje lažje napovedati.

Zdaj pa poglejmo ta neizkoriščen razred hotelskih sredstev v Evropi: Hoteli s podaljšanim bivanjem. Kjer se financirajo in se sklepajo posli, so v aparthotelih, ki lovijo tiste popotnike, ki niso prisiljeni delati v eni državi, a nimajo velikih proračunov. Sožitje, ki se je izkazalo za precej drago, jih ne privlači, ampak raje gledajo na dvo- ali trimesečno bivanje in želijo imeti možnost skrbeti zase, hkrati pa imeti dostop do hotelskih ugodnosti. Izdelki za podaljšano bivanje so bili vroča tema dve, tri leta pred krizo, saj jih v Evropi pravzaprav ni. Tovrstni izdelki imajo velik potencial za rast v tej regiji, kar se je izkazalo v ZDA in Avstraliji. Pandemija je pomenila, da jih je prvič uporabilo veliko ljudi v Evropi, kar je pritegnilo vlagatelje.

Največji evropski lastnik hotela Pandox je kupil Adagio Aparthotel Edinburgh za 40.5 milijona funtov. Zaradi osrednje lokacije je hotel privlačen tako za poslovne kot za popotnike. Nepremičnina je bila zgrajena leta 2016 kot del celovitega razvojnega projekta mesta.

V mestih, kot sta Barcelona ali Amsterdam, kjer je bil prevelik turizem in obstajajo moratoriji, ki omejujejo gradnjo več hotelov, so tovrstni izdelki pod radarjem. Alternativa za vlagatelja v hotele je izdelava teh luksuznih izdelkov za najem z minimalno mesečno najemnino, v Barceloni pa lahko dobite od 5,000 do 7,000 evrov na mesec.

Tudi na letoviških lokacijah, kot so Kanarski otoki, je delo na daljavo omogočilo povečanje dolgotrajnega bivanja. Seveda z nižjimi povprečnimi stopnjami, vendar smo v tem sektorju podaljšanega bivanja od začetka pandemije opazili nekaj dobrih rezultatov, trend pa se bo nadaljeval skupaj z rastjo dela na daljavo.

Podoben model vidite pri izdelkih, kot je The Student Hotel, kjer niso tradicionalni hotel, ampak ciljajo na študente, ki si ne bi mogli privoščiti bivanja v stanovanjih v središču mesta, lahko pa si privoščijo bivanje pri njih. Lahko pritegnejo takšno stranko, ki nima tako velike plače, a kljub temu ustvarijo dovolj prihodkov in jih lahko okrepijo z odličnimi jedmi in pijačami ter ugodnostmi, kar pomaga hotelu, da se integrira v lokalno skupnost in ga naredi zabavno. in privlačen kraj za bivanje.

Okrevanje ostaja neenakomerno, vendar se hoteli še naprej predstavljajo kot privlačna naložba. Pandemija je pomenila, da smo opazili zanimanje za druge operativne nepremičnine, kot so skladišča, pri hotelih pa dnevno najemate sobo. To se primerja z nakupovalnim središčem, kjer morate podpisati najemno pogodbo za nekaj let, in to je to. Pri hotelih je vsak dan nova priložnost, čeprav je to zelo specializiran trg, lahko vidite visoko donosnost naložbe. In če imate pravo lokacijo, pravega operaterja in specializirane upravljavce sredstev, je dobiček lahko izjemen.