Hoteli v Bangkoku imajo velik udarec

Globalno medijsko poročanje o nemirih in nasilju v Bangkoku je prestrašilo številne popotnike in zaviralo sicer obetavno okrevanje.

Odkar so aprila uvedli izredne razmere v Bangkoku, se je število tujih prihodov zmanjšalo za vsaj 20 odstotkov v primerjavi z enakim obdobjem lani. Vpliv na nekatere hotele v prestolnici je bil resen in prihaja v času, ko je industrija šele začela opazovati bistven preobrat, je dejal Andrew Langdon, višji podpredsednik hotelov Jones Lang LaSalle.

Zmanjšanje števila prihodov spremljajo številne odpovedi ali odložitve na trgu MICE (sestankov, incentive, konvencij in razstav), večinoma za dogodke v Bangkoku.

"Na srečo se zdi, da so škodljivi turistični pogoji v veliki meri omejeni na Bangkok, saj so številni hotelski operaterji, ki poročajo o svojih hotelih zunaj Bangkoka, v regijah, kot sta Phuket in Samui, priča omejenemu slabšemu," je dejal gospod Langdon.

Raziskave, ki jih je izvedel Jones Lang LaSalle Hotels, kažejo, da je tajska turistična industrija lani poslovala bolje, kot je bilo pričakovano, saj je bilo turistov in poslovnih prihodov skupaj 14 milijonov, kar je le 3 odstotke manj kot v letu 2008. Povečanje števila prihodov novembra in decembra je pomagalo, saj so ljudje po vsem svetu začela bolj potovati v prepričanju, da se svetovno gospodarstvo popravlja.

»Če gledamo v začetku lanskega leta, recimo junija, je bil prihod turistov manjši za 15 odstotkov. Očitno smo leto zaključili bolje, kot je marsikdo mislil, da bomo,« je dodal gospod Langdon.

Vendar pa uspešnost hotela ni bila tako močna, saj sta se zmanjšala dva glavna merila, ki jih uporablja industrija – prihodek na razpoložljivo sobo (RevPAR) in povprečna dnevna cena (ADR).

Na trgu hotelov s petimi zvezdicami v Bangkoku je RevPAR upadel za 26.5 odstotka v primerjavi z letom 2008, pri čemer je celoletna zasedenost znašala 53 odstotkov, v primerjavi z 62.5 odstotka leta 2008. ADR se je zmanjšal za 13.3 odstotka medletno na 4,916 bahtov.

V kategoriji s štirimi zvezdicami je RevPAR padel za 28.3 odstotka, zasedenost pa se je zmanjšala s 66.2 odstotka v letu 2008 na 55.5 odstotka, medtem ko je ADR padel za 14.5 odstotka na 2,592 bahtov. RevPAR s tremi zvezdicami se je zmanjšal za 21.6 odstotka, zasedenost pa je padla s 66.4 odstotka na 59.6 odstotka, ADR pa za 12.6 odstotka na 1,668 bahtov.

»Segment s tremi zvezdicami je bil verjetno najuspešnejši hotelski trg v Bangkoku,« je dejal gospod Langdon. "To bi pričakovali, saj se v težkih gospodarskih časih zgodi, da ljudje, ki so včasih bivali v hotelih s štirimi zvezdicami, zdaj bivajo v hotelih s tremi zvezdicami."

Vendar pa vidi nekaj prednosti, saj je ena od prednosti Tajske ta, da ima zelo visok delež ponavljajočih se obiskovalcev – od 30 do 50 odstotkov, odvisno od tega, katero statistiko pregledaš.

“Številka je neverjetna v primerjavi z Vietnamom, kjer je manj kot 10 odstotkov. Ljudje gredo enkrat v Vietnam.

"Na Tajsko se ljudje vedno znova vračajo, razlog pa je v tem, da je Tajska zelo dobra destinacija za razmerje med ceno in kakovostjo," je dejal g. Langdon.

Vendar pa raziskava Jones Lang LaSalle Hotels tudi kaže, da se bo med letoma 2010 in 2015 v Bangkoku odprlo kar 40 hotelov, ki bodo na trg dodali 9,728 sob.

G. Langdon je dejal: »To dejansko predstavlja 16.8 odstotka celotne ponudbe sob v Bangkoku, in to je ogromno novih ponudb. Na katerem koli trgu je redkost doseči 7 odstotkov nove ponudbe. To ne vključuje butičnih hotelov z dvema ali tremi zvezdicami z 10 do 12 sobami na ulici Sukhumvit, ampak vključuje velike mednarodne hotele s tremi, štirimi in petimi zvezdicami.

Zanimivo je, da razčlenitev nove ponudbe kaže, da bo 34.8 odstotka sob s petimi zvezdicami, 52.2 odstotka s štirimi zvezdicami in le 12.9 odstotka s tremi zvezdicami.

"Obstaja velika prekomerna ponudba, zlasti na trgu s štirimi in petimi zvezdicami, vendar trg s tremi zvezdicami ne bo tako močno prizadet," je dejal gospod Langdon.

V vsakem primeru – in razen resnejših negativnih političnih dogodkov – gospod Langdon predvideva zdravo zmerno povečanje prihodov turistov v naslednjih petih letih. Toda kljub temu bo dejanska zasedenost hotelov ostala relativno nespremenjena in znaša približno 60-65 odstotkov.

G. Langdon je pojasnil: »Morda bi se nekateri hoteli morda dotaknili 70 odstotkov, toda dnevi 75-80-odstotne zasedenosti [videno v letih 2006-07] so minili.

»Drugi učinek bo na obrestne mere in na splošno vidimo, da bo rast obrestne mere precej umirjena. Stopnje bodo torej v naslednjih petih letih ostale razmeroma enake.

»Očitno bo na trgu s štirimi in petimi zvezdicami zelo močna konkurenca, in ker se cene znižajo, to očitno vpliva na pretok.

»Vendar pa pri mednarodnih hotelih ugotovite, da ne znižajo cen. To je ena zadnjih stvari, ki jih počnejo – raje opustijo zasedenost in ne cene. Tako bo na koncu Bangkok še vedno eno najcenejših krajev za bivanje v dobrem hotelu v Aziji, če ne celo na svetu.

Čeprav je to pozitivno za turistično industrijo, je gospod Langdon opozoril, da so dnevi, ko so lastniki hotelov ustvarjali velike dobičke, minili.

Zakaj torej ljudje še vedno gradijo hotele? Po mnenju gospoda Langdona ostaja privlačnost donosnosti naložb iz nepremičnin močna glede na nizke obrestne mere, ki jih ponujajo banke. Naložba v hotel se lahko dolgoročno še vedno povrne 5-8 odstotkov letno.

Dejavnik nečimrnosti pri lastništvu hotela prav tako močno pritegne, je dodal.

G. Langdon je nadaljeval: »Tudi v preteklosti – in priznam, da se zdaj stvari nekoliko spreminjajo – je bilo ljudem zelo enostavno pridobiti bančna sredstva za gradnjo hotelov, saj je bilo v zadnjih 10 letih zelo donosno imeti hotel.

"Toda vse od svetovne finančne krize banke na Tajskem, tako kot povsod drugod, postajajo konzervativne tudi pri dajanju posojil in financiranju projektov."

Zelo težko je tudi kupiti obstoječi hotel. Ali jih ni naprodaj, ali pa imajo tisti, ki so na trgu, izklicne cene, ki se jim zdijo previsoke; tako je ceneje kupiti zemljišče in zgraditi novo nepremičnino.

»Pri Bangkoku je v primerjavi z Londonom, Sydneyjem, Parizom, New Yorkom in Los Angelesom še vedno veliko prostih zemljišč na ključnih območjih – kjer lahko kupite hotel, ki je že dokončan in je aktiven hotel. trgovalni trg, ker ni zemlje za nakup in gradnjo hotelov,« je dejal gospod Langdon.

Kljub temu je zelo težko kupiti zemljišče po tržnih cenah na ključnih območjih Bangkoka in razviti finančno uspešen hotel.

"Če torej želi razvijalec priti sem in kupiti zemljišče na cesti Sukhumvit, verjetno plača od 800,000 do 900,000 bahtov za kvadratni wah (4 kvadratne metre)," je zaključil gospod Langdon.